变量之下，所有企业都不能置身事外，竞争力成为考量企业生存发展实力的关键要素。

由凤凰网奇点商业主办，凤凰网、凤凰网国际智库、凤凰网房产联合主办的“商业变量”——2020全球商业合作伙伴大会，聚焦全球商业挑战与机遇，解读商业地产企业竞争力。与近百家行业协会、500+位商业地产头部人物，共同探寻2020年强变量下的发展新逻辑。

奇点商业“商业地产企业竞争力”研究课题同步开启，针对招商、运营、融资、社会责任四大重点维度，覆盖全国近百家商管公司，对商业地产企业竞争力进行深度调查研究。伴随着三场论坛的推进，逐一发布商业地产企业竞争力子榜单与深度调查报告。

如何评价一个商业地产企业的竞争力？奇点研究院认为，应当从融资能力、运营能力、招商能力及社会美誉度四个维度进行评价。

在此前，奇点推出了融资能力、运营能力、社会美誉度以及招商能力四个维度的专业榜单，针对于各个榜单中企业的表现，在此基础上，进行综合的考量，最终形成完整的商业地产企业竞争力榜单。 

从融资的角度来看，在当下的国内市场，诸多商业地产公司更多是房地产公司的一个下属公司或部门，单独上市的商业地产公司相当有限。同时由于万达等一些知名的商业地产企业至今仍未上市，其具体融资数据无法进行实际准确的测量。

针对现实的情况，在整体上可以明显看到TOP50之间融资梯队分化明显。头部8家企业突破了融资千亿数额的大关，但是有诸多尾部企业融资仅在100亿元以下。其中，100至1000亿之间，成为主要企业的融资规模聚集之地。具体来看，其中8家企业融资规模位于500与1000亿元规模之间，14家企业位于100与500亿元规模之间，总的来看，房地产企业之间的两极分化越来越明显。同时对于大多数依靠房地产母公司的商业地产企业而言，融资规模上的差异就在一定程度上会影响自身未来的布局和战略抉择。

从运营能力来看，伴随着房地产市场的变化，商业地产市场也同样迈入了运营时代。在存量市场的新周期下，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。随着运营和资本的竞争日趋激烈，挖掘存量市场，提高资产管理的“自我造血能力”，成为市场竞争的关键。存量物业资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等,成为行业关注的大市场，也吸引了房企和持有型基金更多的投入。

值得注意的是，伴随着疫情的影响，线下暂时遇冷，但是消费者的购物需求仍然强劲，抓住并激活线上是整个行业平稳度过疫情的“突围”窗口。目前很多百货商场和购物中心利用线上商城、VIP客户等资源优势，发力线上平台，纷纷建立“微店”、“微商城”，或者借助第三方平台等渠道，为商户做好流量导入，触达更多需求客群，引导消费者在线上进行消费。这些平台渠道不断拓展线上增量，打破空间与流量限制，增强消费者对于购物中心及商户品牌的忠诚度，形成线下、线上流量及服务的裂变与复用。

从招商能力来看，运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉，现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。

不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。购物中心作为一个复合型商业业种，管理要求相对于其它业态具有更高的要求，它包含着多种流行的商业业态，其主要目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益。

在今年，由于受到疫情的影响，诸多商业地产企业的招商策略受到阻碍。商业地产运营商与商户唇亡齿寒，疫情期间只有保障了商户的正常运营，才能将疫情对商业地产的冲击降到最低。在商户收入断流的情况下，不少商业运营商也公布了租金减免措施，与合作商户共同承担危机。万达、融创、龙湖、保利、华润等房企，通过或减半或全免旗下各大商城商户的租金费用，扶持商户渡过难关。 

从社会美誉度角度来看，商业地产企业在疫情期间还承担着肩负社会责任这样的重要任务，在疫情期间，如何既避免疫情的群体性爆发，又能够保证当地人民的日常必要购物需求成为商业地产企业不得不抉择的难题。

因此，若实体商户运营艰难或大批倒闭，会导致商场空置率抬升，租金下滑等诸多问题，不仅会为日后商业地产的运营带来更多困难，还会影响当地居民的正常生活需求。基于此，不少商业运营商也公布了租金减免措施，与合作商户共同承担危机。根据房企商业运营商对本次疫情反应来看，大多数商业地产企业都宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租，免租物业形式包括商场、公寓、酒店、写字楼等。

综合融资能力、运营能力、招商能力以及社会美誉度四个维度的，奇点研究院认为，在未来，商业地产企业的竞争角度是多维度多方面的。融资作为商业地产的血脉，决定着其未来发展的潜力和希望；运营能力在当下的存量时代越来越重要，良好的运营能力是商业地产企业脱颖而出的保障；招商能力决定了企业未来的发展业态和自身的成长方式；社会美誉度则决定了公众对于企业的认知和评价，左右着企业的发展策略和格局。

融资能力、运营能力、招商能力以及社会美誉度四者相辅相成，互相影响，在当下成为商业地产企业核心竞争力的主要组成部门。在未来时代，商业地产想要提升自身的竞争力，在行业的大洗牌中脱颖而出，需要不断地在四个维度方向上付诸实践和探索。