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站在堪称全国房价洼地的城市里，我却深感忧虑！

阅读:4276 2020-05-25

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过去一段时间，楼市耿直boy葫芦娃，一直在长沙飙车考察。

左手暴辣口味虾，右手巨冰茶颜悦色。

除了小龙虾吃的有点多，想去东大看看肛肠之外，还有那么一点忧虑。

我的忧虑，来自于三方面——

长沙的楼市，真的健康吗？

长沙的购房者，真的幸福吗？

以及……

重庆的肛肠医院，真的是全国最好的吗？

长沙的楼市，是全国最健康的市场。

这个市场，执行着全国最严苛的限价政策——

用地价反推房价，精装限价2500，甚至要求明确标注精装品牌和型号。

限价的结果，就是：房价极端扁平化。

▼长沙部分典型板块房价分布图

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梅溪湖一期，长沙宇宙中心，“湖南小浦东”、“顶级大学区”。

挂牌名校全落地，大型商业都开街，一顿操作猛如虎，一看限价13500。

而旁边的梅西湖二期，荒地里拉起大高楼，同样也卖13000上下。

成熟区与非成熟区，两者价差无限趋近与0。

滨江，湖南国际金融中心，“湖南华尔街”、“长沙陆家嘴”。

未来的超高层都要捅到天上去了，均价不过13500-14500元/㎡。

洋湖，比滨江更靠南，更不成熟，产业能级更差一丢丢，价格还是13500-14000。

核心区与非核心区，两者价差也无限趋近于0。

湖南广电马栏山里的伪豪宅，单价干到13750。

而湘江边上俯瞰江景的真·大平层，单价也只有13500-14000。

真改善与伪豪宅，两者价差还是无限趋近与0。

在长沙这片神奇的土地上——

哪怕你有天大概念，也能被限价一锤干趴；

哪怕你是瞰江豪宅，还能被限价一刀抹杀。

限价，是一把无情的奥卡姆剃刀。

规划、概念、产品、品牌、精装……都能被一一剃除，只留下纯粹且扁平的“均价13500”。

这是一个没有丝毫泡沫的市场。

不，这是一个连肥皂水都没有的纯净、健康市场。

你问我，长沙人民幸福吗？

14000元/㎡，就能拥有一线瞰江大平层；

13500元/㎡，就能拥有主城区的拔尖学区房；

不足15000元/㎡，就能拥有CBD旁的核心资产；

……

长沙人民的幸福，朴实、枯燥且带有一丝乏味。

长沙人民的幸福，又是那么脆弱。

这是过去几年，典型中西部城市的房价变化图——

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避免杠精抬杠，提前声明：图中房价各城市大都市区范围内，包含新房和二手房的平均价格。

我们可以看到——

• 行情之前，半数中部省会城市的均价都在7字头和8字头。

• 一轮行情，多数城市的均价已破1万3，而长沙均价仍徘徊在1万1上下。

2015年，西安和长沙的均价都是7字头。

2019年，西安均价接近1万4，长沙均价尚不过1万2。

这是过去几年，典型中部省会城市的均价涨幅——

避免杠精抬杠，提前声明：图中房价各城市大都市区范围内，包含新房和二手房的均价涨幅。

我们可以看到——

• 一轮行情，多数城市涨幅在70%以上。

• 只有长沙，平均涨幅在60%上下。

我们可以说，长沙的基本面很好，长沙的房价纯属被限价误伤，长沙楼市拥有极大的补涨可能和反弹机会。

但我们无法回避的是：

过去几年，长沙的涨幅，的确跑输了一同起跑的伙伴。

一场数载难逢的资产泡沫，呼啸而来。

别人的泡泡，普遍膨胀了70%。而你的泡泡，只膨胀了不到60%。

也就相当于——

你的资产在这场普世性的泡沫中，变相贬值了10%。

2015年，两个湖大的毕业生同时走出校门，一个去了西安，一个留在长沙。

同时上班当社畜，你是996，我也是996。

同时买房变房奴，你是均价7字头，我也是均价7字头。

四年之后，留在长沙的小老弟，资产从70万变成110万。而去了西安的大老王，资产从70万变成140万。

现实的残酷，第一次教会小老弟做人。

限价对于长沙人民是幸福，但同时也是一种负担。

大时代冲刷下，个人的颓力感纤毫毕现。

这种颓力感，将在资产置换的过程中，暴露的更加明显——

西安的大老王，想去深圳，只需卖掉一套房子，凑个首付勉强上车；

长沙的小老弟，也想去深圳，卖掉房子，首付依旧差30万。

别人都在涨，只有你不涨；别人涨两千，就你涨五百。

假如，我是说假如，长沙的限价一直如此严苛——

到头来，长沙的小老弟只能被时代锁死在长沙。

也锁死在，限价所带来的、朴实且枯燥的幸福感里。

在长沙数日，我并未看到太多能让人感到惊艳的好产品。

恕我直言，未来也不可能看到太多。

限价之下，长沙正在丧失做出“好产品”的能力和欲望。

前面说过，长沙99%的项目都严苛执行“成本倒推式”的限价方法。

99%的项目，穷尽手段，也只能保留8%的利润。

产品做的再好，也卖不上价；落地玻璃再闪亮，也要被限价打趴；外立面镶上金，还是13500。

既然如此，不如比烂。

北辰中央公园这个硬核老朋克，给长沙的业主们在地上画了一个活灵活现的“人工湖”。

地面铺上塑胶，刷上蓝漆。

然后，在塑胶人工湖上，充满萌点的架起了一座小桥。

神笔马良下凡间，裸眼4D进社区。

也有个别突破限价屏障的项目，想做出好产品。

比如，梅溪湖建发央著。

户型高赠送，中式大园林，大气王府大门，奢装入户大堂……

回家如同回宫，进门堪比登基。

建发央著不限价，均价17000-19000。妄图凭借一己之力，捅破长沙楼市天花板。

然而，丝毫没有luan用。

鹤立鸡群的价格，快速淹没在13500的限价大潮中，被遍地13500的市场竞品打趴在地上。

每一个从建发央著走出来的看房者，一边赞叹着产品真香，一边走向对面13500的限价盘。

建发央著的售楼部门前，聚集着成群的中介，截杀着每一个走出来的看房者。

中介小哥说——

“去看建发央著的客户最精准，能买得起建发的人，一定买得起长沙99%的项目。”

一群秃鹫，盯着一块肥肉。

几年前，某著名央企曾把华中区总部，从武汉搬到长沙，承接梅溪湖的部分一级土地整理和整体运营，准备挽起袖子大干一场，把梅溪湖彻底蜕变成真正的长沙副中心。

几年后，该央企的华中区总部，又从长沙搬回了武汉。

为什么？

不挣钱，真的不挣钱。

我地标写字楼都要搞起来了，你却告诉我要限价。

这世间万物运转，蕴含着一个深刻且粗鄙的真理——

无利不起早。

产品的革新，需要利益的推动；城市的更新，需要利益的驱动；城市化的进程，需要利益的驱动。

湘江畔的夺目超高层，梅溪湖边的闪耀大总部，湘江两岸层层叠叠的绚烂天际线……统统需要利益的推动。

不挣钱的事可以干，但不能一直干。

限价，不仅仅是锁死了房企的利润。

一同被锁死的，可能还有好产品的塑造革新能力和城市进化的飞速扩张能力。

回到最初的那个问题。

长沙人民幸福吗？

当然幸福！

但是这种幸福，建立在你安心永远呆在长沙。

持之以恒的，安静的当好一只“充耳不闻窗外事”的社畜。

长沙楼市健康吗？

岂止健康，简直是健康、纯粹到没有丝毫波澜的沉寂。

长沙楼市有价值吗？

当然有价值。

放眼全国省会城市，哪个CBD里还能找到13500的精装房！主城区里，14000的瞰江平层，简直不要太香！这种价值，去哪个城市还能找到？

但这个纯粹沉寂的城市，真的不适合只有一两套房的人跑过来赌。

这个城市，只适合手里握着大把现金，只想找个靠谱渠道全部打出去的纯粹有钱人。

最纯粹的城市，只有最纯粹的有钱人，才能配得上。

至于只想赌个短期涨幅的短炒者，你耗不起，真的耗不起。

央企都耗不起，你凭什么耗得起？

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