前段时间，新能源汽车摸底的事闹得沸沸扬扬。恒大、宝能最受大家关注。

我朋友杠杆地产的杆姐专门写了篇文章，《发改委点名！宝能：真造车还是为拿地？》（11月25日），实话说我有点点嫉妒她。

她列举一些公开数字，看得人目瞪口呆。大老板们果然都是人才，地方搞经济也需要，一拍即合。

产业+地产的故事很多，但也有玩砸的。

最近我看到亿达中国发布了一个公告，大意就是，关于此前控股股东中民嘉业洽谈出售公司股份一事目前仍在讨论中，且潜在交易并无重大进展及并无就潜在交易订立最终或具有法律约束力的协议。

而在2个月前，相关公告曾表示，中民投旗下中民嘉业投资，有准备出售亿达中国股份的可能性。

前两年，中民投搞得轰轰烈烈，最后一地的鸡毛有点多。因为流动性紧张，这两年不时卖资产回血。

当然，今天杠杆游戏不说中民投，而是谈谈可能要被卖，搞产业园区+地产的亿达中国——这家曾经投资建设运营著名的大连软件园，成为当时11个国家级软件产业基地中唯一的民营软件园区的产业地产、运营公司，后来却走上了“卖身”中民投之路。

不仅如此，在中民投陷入困境后，亿达中国可能再次成为中民投渡劫的标的。

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中民投难，高管被拘的亿达中国，更是到了债务违约的地步

事情要回到5年前，中国民营投资旗舰中国民生投资集团，自2015年起陆续加码布局了地产行业内多家知名房企，比如我们熟悉的阳光城、上置集团。

2016年，中民投旗下中民嘉业投资有限公司正式收购亿达中国53.02%股权，由此中民嘉业正式成为亿达中国控股股东。

发家大连的亿达中国自1998年开始在全国已开发或运营了大连软件园、武汉软件新城、苏州高铁新城等多个知名的软件园和科技园项目。

2014年，亿达中国在港交所上市，迎来高光时刻。

按照戴德梁行的报告，上市前，就已竣工建筑面积而言，亿达中国已经是我国最大的商务园开发商。

2016年末，巨无霸中民投控股后，亿达中国的发展并没有插上翅膀，下文会写，反倒在今（2020）年4月发生违约事件。

亿达中国4月23日发布公告称，原本需要2020年4月20日偿付的5285.4万美元的票据本金额，截至公告日未支付，已经构成违约事件。

事情远不止于此，杠杆游戏发现（如上图），违约事件也触发亿达中国近百亿元（98亿元）贷款，存在要求即时偿还的可能。

其实这不仅仅是亿达中国的债务危机，中民投整个体系陷入流动性危机，中民投旗下不少公司都出现不能覆盖流动负债的问题。

亿达中国违约事件各界都有预料，2月时，亿达中国发布内幕消息公告称：

公司执行董事陈东辉先生近日因涉嫌职务侵占罪被公安部门根据中国法律传召及拘留。

经公司确认，此前，陈东辉未从任何监管机关、政府机关或司法机关收到任何有关拘留的正式通知或法律文件。同时，并未有任何资料指出拘留与集团任何业务与营运事宜有关。

话虽如此，由于执行董事陈东辉被拘，导致数十亿元债务触发若干条例，贷款人可要求公司立即偿还贷款及利息等。

亿达中国迎来艰难时刻。

2

销售乏力，营收、利润动荡不前

2020半年报披露，亿达中国上半年实现合约销售金额为人民币25.56亿元，同比下降42.7%。原因是黑天鹅影响。

主力销售项目多位于大连，占合约销售金额的59.9%；武汉占15.9%；长沙占15.2%。业态以住宅物业销售为主，占合约销售金额的66.0%，住宅物业销售录得销售收入10亿4389万元，同比减少38.7%。

销售收入均价为每平方米11603元，同比下降30.6%。主要因：

期内交付项目减少，且由于产品结构不同均价较上年同期有所下降所致。本期结转项目主要为普通住宅产品。

作为商务园区运营商，上半年，亿达中国录得租金收入约2亿6567万元，中报说和去年同期基本持平。

如上图，杠杆游戏发现，部分园区的出租率较低。

总体来说，2020上半年，亿达中国只录得17.15亿元的营收，去年同期尚有23.33亿元。同比下滑了26.48%。

毛利更是降至5.10亿元，去年同期为10.27亿元，降幅高达50.36%。毛利率由去年同期的44.01%，下降到29.72%。

其实看亿达中国近年的数据，杠杆游戏发现，这几年其营收一直就是70来亿元止步不前。2019年更是出现下滑。

自然，包括归母净利润在内的利润指标也没啥长进，甚至下滑。

3

债务压顶：账上现金及现金等价物5.68亿元，一年期债务143.59亿元

中报披露，亿达中国现金及现金等价物5.68亿元，2019年末时这一数字为10.33亿元。

而负债总额，由2019年末的313.38亿元，增至2020年6月末的346.69亿元。如果只看资产负债率，为71.43%，甚至比2019年末的72.52%还降低了一点。

具体来说，其中银行及其他借款约为174.36亿元，2019年末为150.16亿元。

净负债比率则高达125.8%，2019年末为103.5%，上升了22.3个百分点。

不仅如此，杠杆游戏注意到亿达中国的短债压力惊人。如下图：

一年内或按要求需要偿还的债务高达143.59亿元。

然后，投资活动产生的现金流量净额-24.44亿元，如果看过去3年，这一数字长期为负。

融资活动产生的现金流量净额15.94亿元，过去2年这一数字也长期为负。

4年前，中民投的增信，让亿达中国暂缓流动性危机。如今，中民投自己深陷困境多时问题待解。亿达中国这次如何渡劫？

产业园区+地产的故事到底还有得讲吗？这是亿达中国的问题，也是很多相似企业的必答题。