近年来，改善取代刚需，成为主流客群。
可改善项目中，让人眼前一亮的产品并不多，其核心原因在于——改善客户对产品的要求远高于刚需，但能接受的房屋总价又有限，大城市的地价又越来越高，产生了很难调和的3大矛盾：
1、小区面积有限 vs 改善客户对环境、景观要求越来越高
一般改善客户，都是职场精英，他们希望小区内景观有仪式感，展现自己的身份。而兼顾工作和家庭的年轻妈妈，希望小区景观功能性强、面积大，能在紧张工作之余，利用碎片时间，和孩子亲密互动。
可一般来说，大面积、功能性强、有仪式感的景观，超低容积率、高总价的豪宅容易做到，改善项目则很难。
2、室内公共空间有限 VS 众多个性化需求
改善客户的自我意识，是越来越强烈的，他们需要各种个性化的空间。可改善户型内的公共空间，却是有限的。如何用有限的空间，去满足一家三代的个性化需求？这是个难题。
3、室内私人空间有限 VS 对品质感的需求
改善客户一般都是都市精英，他们希望居住得有美感和品质感。如果卧室、洗手间等私人空间很大，那么极简的装修也能体现出品质、奢华的感觉。可改善户型的这些私人空间都不大，如何才能做出品质感？
上面说的的三大矛盾，看上去很难解决，但不等于没法解决。
拥有38年改善住宅经验的越秀地产，很早就注意到了这些矛盾，并进行了长期研究，最终通过产品创新解决了上述矛盾。其经验主要有三点：
一、充分利用小区周边的景观资源，与项目本身的园林设计呼应，融为一体；
二、通过室内公共空间的百变，满足个性化需求；
三、用心打造室内私人空间，把细节做到极致，做出轻奢感。
下面，明源君就以广州越秀和樾府项目为例，来说明以上几点。
园林设计呼应周边景观
让回家的路充满仪式感
既居于闹市享受繁华，又能有自然的宁静，这个改善客群的共同追求。好的景观园林、自然生态才能达到这效果。
好的景观，不仅可以起到减弱噪音、净化空气、增添社区自然色彩的环境调节作用，陶冶情趣；而且还能和归家动线配合营造仪式感；园林也是邻里共享空间、家人休闲的要地，对改善生活品质帮助很大。
这，无论是对想要彰显自身身份的事业强人，关注亲子成长、老幼互动的父母，还是追求生活美感的精英来说，都是刚需……
然而，现实中小区内空间往往有限，要达到这一效果，一方面要在园林设计上下足功夫，另一方面要充分利用项目周边的自然景观优势。对此，SWA-Los Angeles（景观方案设计）和广州城建开发设计院园林景观事业部（景观深化设计）在和樾府做了很好的示范。
首先，和樾府项目周边有三大公园，分别是约4.6万㎡文化公园、约13万㎡自然山体公园、约1万亩的长隆旅游度假区。
▲图：越秀和樾府周边规划
根据城市设计导则要求，地块分别打造150米宽的视觉通廊和公共开敞空间，整体形成东高西低的天际线空间形态。
而且，项目打造的景观空间，内部中心园林景观和北部公园景观风格整体统一，通过平面和竖向进行设计，使北侧公园和小区内部景观相互渗透。
具体而言，就是借力区域城市绿廊（万博－长隆东西向区域生态绿廊），同时，结合项目中央公园，打造无界公园社区。项目利用五级景观空间，将公园全方位渗入社区，营造公园即社区、社区即园林、园林即为家的效果。
中央公园有十二景，设计理念取自朱熹《观书有感》中的“问渠那得清如许？为有源头活水来。”融合了项目区位珠三角地区的河流文明，寓意河流从沉睡的龙启山苏醒，行走其中，移步换景。
▲图：越秀和樾府中央公园十二景示意
▲图：公园十二景之和樾美境实拍（图片来源：景观周 | 超越视觉）
为了创造度假、极简、舒适的体验，打造出仪式感、度假感、品质感和自然感，项目的园林设计也颇具匠心。
首先，打造特有的氧气府邸礼仪轴、氧气甲板和氧气私享花园三大特色景观组团，彰显轻奢感、度假感和仪式感。
▲图：景观节点示意
其次，打造仪式入口、阳光会客厅、中央水景、静谧游园和仪式归家五大触点感知板块，通过水、阳光和层林打造氧气府邸五大触点感官体验。
园林景观的设计，不仅让项目与周边生态融为一体，而且最形成了一条充满仪式感、度假感的回家动线，与电梯入户（后面还会提到）等，形成组合，给业主满满的仪式感。
▲图：八重仪式感归家动线示意
室内公共空间功能百变
将生活效率提升到极致
出色的园林景观很重要，但人们大部分时间还是在自己家里，因此，室内空间的设计创新更重要。前者影响邻里关系，间接影响家庭关系，后者直接决定关系场的优劣。这其中，全家人活动交叉的室内公共空间是关键。
改善型客户对室内公共空间的需求会略有差异：事业型的客群偏好展示化，彰显自身的身份和成就；亲子客群偏好互动性，希望有足够的空间，在家也能陪伴孩子快乐地玩乐成长，如果是三代同堂，还需要均衡性，既能一起生活，又能兼顾每一代人的不同需求；追求精致生活的都市女性，偏好多样性，让生活有千百种可能。有时候，这些需求对应不同的群体，有时候则是集于一身的。比如，一个三代同堂的客户。
越秀发现，其实这些需求最终都指向一点——效率。一梯N户是没效率，等电梯的时间很久，而且没了尊贵感；空间功能单一是没效率，因为很多活动没法展开。
越秀是怎么解决的呢？
一、电梯入户，不仅有仪式感，而且提高归家效率
现在，人们买房都会特别关注几梯几户，因为这对居住的体验感影响较大。越秀和樾府采的电梯直接入户。
7㎡的电梯厅、独门独户、照壁玄关，不仅让房子的居住安全性更高，而且非常有仪式感。
部分户型还带可变入户花园。平时出差、下班，风尘仆仆地回到家，也可以在外面换洗完再进入客厅，晾挂衣服，完全做到了洁污分区。此外，这个空间可以根据个人爱好，存放各种装备，出门取用和回家存放都十分方便。
科技的加持，则进一步提高了私密感、尊贵感、安全性和高效率——业主凭借人脸识别进入小区、楼栋大堂，智能识别系统会联动梯控，电梯自动呼到一楼并识别楼层，业主来到大堂的电梯厅，电梯已经做好准备，业主不用再按键，就可以直接到达自己所住的楼层。访客凭借事先登记的二维码，也能享受尊贵体验，提高效率的同时让业主在来客面前倍有面子，无论是对希望展示身份的职场精英、追求品质的精英（尊贵感），还是兼顾家庭和工作的中年男人和妈妈（效率），都正中下怀。
入户之后的生活动线也互不干扰。以163㎡的4房2厅3卫为例，男业主进屋后，可以直接到主卧，也可以先在书房看一会书，再由书房的观景阳台进入客厅，或者主卧；家里的老人可以直接进入次卧；女主人或者家政人员，可以到厨房做饭……
▲图：160平米户型户内流线示意
由于次卧与景观阳台联通，110㎡的4房2厅2卫入户动线也比较丰富，而且同样互不干扰。
▲图：110平米户型户内流线示意
二、LDK一体化+百变HUB厅，大幅提高空间效率
进入屋内，一家人呆在时间最多的地方是客餐厅，这是家庭关系场的核心区。一般的改善户型，因为面积不够大，无法满足所有需求，家里总有一部分人被忽视，影响家庭和谐。
在有限的面积下，要做出“大”的感觉，就必须尽可能减少阻隔，以便让空间化零为整，同时要让空间实现尽可能多的功能。
对此，越秀和樾府是通过LDK一体化和百变HUB厅来实现的——LDK一体化（即客厅（ Living Room）、餐厅（DiningRoom）、厨房（Kitchen）共处于一个开放空间内，构成家的核心区），不仅释放了空间，让家庭活动可以更为便捷的展开，而且更有利于家人的连接与互动，以及营造温馨的家居空间感，也方便待客、就餐和做饭。
做家务，是一个家庭矛盾容易爆发的点。因为，中式烹饪一般都是在一个独立或半独立的空间，“大厨”不仅要面对油烟的侵扰，而且常常孤军奋战，家人还不容易感受到其付出，自然容易心生怨气。LDK这种空间格局下的厨房，可以让大厨和家人们随意畅聊，又根本不用走进厨房。在有老人和小孩的家庭，这对改善家庭关系至关重要。
没有了分割的墙面，几个功能空间融为一体，分别独立又共通，不仅可以让光线与清新空气更好进入室内，更加明亮，而且，也有助于提高空间利用率。
百变HUB厅是将空间效率发挥到极致，从而满足改善客群不同需求的另一个设计点。
别墅甚至超大平层，可以有多个大厅，不同的家庭成员在不同的大厅活动，可互不影响。如果只有一个大厅，且面积有限，要满足全家人或者不同人群的个性化需求，必须一厅多用。
HUB指得是某地或活动的中心，核心。那如何实现百变呢？！
首先，由于中西厨和餐厅的空间的社交属性，厨房和餐厅的空间组织不再是传统的做饭和吃饭，交叉的功能设置为家庭生活增加了更多的交流和生活氛围，也为对外社交提供了一个更加温馨和生活的场景。
▲图：中西厨效果图
如果家里来了客人，也不用只是坐在沙发上玩手机、看电视，或者在餐厅坐等吃饭，而是可以在西厨品红酒，相互交流，甚至亲自动手DIY一些沙拉、水果拼盘、甜点等；如果孩子带着小伙伴们来家里做客，一群小朋友可以在自己西厨做烘焙。
其次，如果女业主喜欢健身，可以将的一角变成瑜伽室或者舞蹈室，由于南北通透，采光通风俱佳，可以使人在活动中保持心情舒畅。解决了都市年轻女性或妈妈爱美，又不想专门去健身房的痛点。
▲图：家庭HUB中心--家庭健身场
▲多段式南北通厅
再次，家里有小孩的业主，可以变成儿童活动区。由于其紧邻中西厨，家长在做饭的同时也可以看着玩乐的小孩，甚至能进行互动。试想一下，小孩在儿童活动区玩乐，爸爸在西厨准备甜点和水果，妈妈在中厨准备晚餐，或者还有爷爷奶奶在客厅看电视，那可真可是其乐融融。甚至西厨台面本身，也可以成为孩子的游戏区。
▲图：家庭HUB中心--儿童乐园
最后，如果业主一家人都喜欢看书，则可以将书房和客厅之间的隔断打掉，做成一个家庭图书馆（如下图所示），形成浓浓的书香氛围，特别适合追求艺术氛围的精英。
▲图：家庭HUB中心—图书馆
三、独立隐蔽的储藏间，极大提高了空间的使用率
刚需住房空间小，收纳是个大问题；110平米的4房2厅2卫的改善型住宅，既要实现多功能又要做出品质感，收纳更是不容忽视，否则家里就会显得很拥挤杂乱，HUB厅百变，甚至动线互不干扰都会受到影响。
越秀通过将玄关柜、厨柜、卫浴柜、独立衣帽间等关键模块集成，在满足所有功能的同时占用尽可能小的空间，而且所有的储藏间独立隐蔽的。
以190平米的户型为例，其全室收纳总量达到了44000升，相当于110辆宾利汽车后尾箱。
▲图：190平米户型收纳示意
其中， 7㎡独立电梯厅、入户花园可解决大件物品收纳问题；独立玄关柜长度平均达到2m，鞋子收纳量达100双，相当于一般玄关柜设计的2倍；整体式橱柜设计，使得厨房收纳量为18m³，相当于一般厨房的2.5倍。
室内私有区域关注细节
生活品质体验达到极致
跟追求室内公共区域的互动、展示、均衡等不同，改善客群对卧室、卫生间等室内私人区域的要求则完全是另一番景象。
因为改善客户，一般都是都市精英，对外他们希望生活、工作平衡；但，关起门来一个人他们希望居住得有美感和品质感，甚至在面积有限的条件下，还能做出个性化和多样性。
可是，可改善户型的这些私人空间都不大，如何才能达成这么目标。越秀和樾府主要从三个方面发力——
一是体现在空间上的
首先，如上图所示，越秀和樾府的卧室采用分离式布置，主次分明，可以避免相互打扰。比如，住在次卧一的老人，晨起锻炼，走出房门，可以很方便地坐电梯下楼，不会打扰到家里其他人。对缓和婆媳矛盾，也大有益处。
孩子长大了，住在次卧一，晚上在书房学习晚睡，早上早起上学，也不会打扰到家里其他人。
▲图：160平米户型卧室分离式布局示意
其次，和樾府主卧的浴室柜+镜柜长度达3m，是一般浴室柜+镜柜设计的4倍；主卫相当于一般卧室开间尺度的1.5倍，并且配有观景大窗；而且，130方以上户型均设计了独立衣帽间，预留梳妆台空间。
最后，面积略大一些的户型，次卧也是套房，这样，无论是家里的老人，还是上学的小孩住，都方便。
二是体现用材上的
如上所说，随着房价的不断上升，“豪”的感受不再仅仅通过面积体现，客户希望在有限的面积实现更多功能空间。总结起来，就是同等房型面积紧凑化，豪宅轻奢化。
总的面积已经给定，怎么营造轻奢的感觉？答案是色彩。色彩对于空间氛围的营造以及人的感官情绪都有着不容忽视的作用。无论是什么风格，色调都是给人最直观的视觉信息，轻奢风的打造也一样，首先要从色调入手。
带有高级感的中性色是最经常被使用的，对此，越秀集团研发了新装标体系 。越秀广州和樾府采用的是轻奢感的高级灰（如下图所示），并据此选用材质细腻的石材、瓷片、复合地板等环保材料。
▲图：越秀集团的新装标体系装修风格
（此处仅为示意，具体以实际交付为准）
安全材质加上精致工艺，使得吊顶、背景硬包、木饰背景、鞋柜、踢脚线、门槛石等细节均能体现品质感。
厨卫配置采用国外知名品牌，如西门子、高仪、科勒等；五金洁具是酒店式的：智能抗菌马桶盖、双台盆、双把手龙头/恒温花洒，对老人和小孩特别友好。
▲图：洗手间效果图
三是体现在科技上的
私密空间，除了良好的采光、色调、配置，安静十分重要。除了上面提到的建筑用材，科技也起到了很重要的作用。
除了其他房企提到的恒温恒湿恒氧，户内智能家居控制系统、户外智慧安防系统，和樾府项目，还特别关注恒静——无室内机无吹风感，是的其室内噪音在白天低于45分贝，夜晚低于36分贝。
考虑到过于优良的隔音效果，可能也会让紧急情况下没法第一时间求救，和樾府特别在老人房、卫生间等地方，都设置了一键求助按钮，遇到情急情况，可以立刻通知家人。
▲图：户内智能化配置示意
小 结
和樾府可借鉴的点，还不止于此。因为业主的需求不止于此，以上只是业主在住宅社区乃至房子里面的需求，那项目周边的配套呢？
如果不是超级大盘，一个项目的配套满足业主所有需求那是不可能的。可是，和樾府这个项目却有望能实现。
根据规划，万博CBD西侧隔路相望的地块将规划建设TOD商业商务中心，加强万博与长隆片区之间的联系，延续番禺大道商务商业轴。
▲图：远眺万博CBD
世界顶级设计事务所SOM以“绸带公园”为设计理念，将地块内的商业和居住组团有机的联系起来，同时形成城市绿廊，将万博CBD和长隆主题乐园进行串连。通过内部路网形成“小街区、密路网”的道路体系。通过1个跨番禺大道的景观步行桥、地下空间联通、约1.5公里连续商业街增强地块与万博CBD及长隆的步行联系，以及增强轨道站点与长隆的联系。
内部规划建筑面积4.6万平方米的公园绿地，集中设置公共服务设施，形成社区公共服务中心，设置幼儿园、老年人福利院、居民健身场所、派出所等47项设施，形成15分钟社区生活圈。
▲图：长隆—万博片区总体规划
而和樾府就与这个规划片区相邻。成为万博-长隆核心区的一部分，东面万博CBD，西面长隆CBD、长隆度假区全包围。
▲图：越秀和樾府立面效果图
事实上，深耕广州38年，越秀地产与广州共成长，打造天河北体育中心-二沙岛-珠江新城-万博CBD，总体量达600万方。明源君认为，持续深耕，正是越秀能洞见需求并不断打造优秀产品的关键。在产品力越发成为房企核心竞争力之一的当下，越秀无疑占据着巨大优势。（作者：明源地产研究院 凌峰）
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